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Ser joven y propietario: cómo sortear las dificultades para la primera vivienda

Ser joven y propietario: cómo sortear las dificultades para la primera vivienda
Un documento de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad reveló que casi el 80% de los jóvenes entre 19 y 29 años están casi imposibilitados de acceder a cualquier línea de crédito para financiar su primera vivienda.

Los créditos UVA y la línea de crédito del IVC Primera Casa BA son elogiadas por las autoridades porteñas a la hora de remarcar las facilidades para lograr la primera vivienda. Sin embargo, un informe de la Defensoría del Pueblo señaló uno de los puntos flojos de ambas políticas: el sector más joven de la población económicamente activa.

Según el documento que elaboró el defensor Arturo Pozzali (UCR), los jóvenes de entre 19 y 29 años tienen casi escasa posibilidades para calificar para cualquiera de las dos líneas de crédito. En Buenos Aires, y según el último censo, hay 502.400 jóvenes en ese rango etario. De esa cifra, el promedio de ingreso mensual según la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad (ETOI) es de $12.955,82 (el dato corresponde al último semestre de 2017).

Ese número a su vez se encuentra discriminado. Los jóvenes entre 19 y 24 tienen un ingreso mensual promedio de $10.350,90, mientras que el rango de entre 25 a 29 ya cuentan con casi el doble más de ingresos con un promedio de $15.387,10.

 

Sin embargo el 46% de los jóvenes, de acuerdo a un estudio de la Facultad de Ciencias Económicas sobre la base de la Encuesta Anual de Hogares, determinó que el 46% de los jóvenes que viven en la Ciudad alquilan, un 38% lo hacen en viviendas de sus padres o con ellos, y el 16% lo hace en que puede ser comprada por ellos, otorgada para vivir por motivos laborales o que se encuentra ocupada.

Estos números a su vez se encuentran también desglosados. El 58% de los que tienen entre 25 y 29 años alquilan una vivienda. Justamente el lanzamiento de los créditos UVA tuvo como plataforma que el alquiler es mayor al pago de la cuota, con lo que buscó ser atractivo para la ciudadanía.

Búsqueda de departamentos para la compra

En promedio el metro cuadrado en territorio porteño tiene un costo de U$D 2.310, con fuertes oscilaciones entre las zonas más caras, como el corredor norte, y las más baratas como el sur. El valor promedio de un mono ambiente, según consta en listados de las cámaras de inmobiliarias, es de U$D 128.954. El alquiler promedio para dicho mono ambiente fluctúa entre los $9.114 y los $10.945.

 

El programa del IVC, Primera Casa BA establecer que el requisito mínimo para acceder a dicha línea de crédito es contar con un sueldo de una determinada cantidad de unidades fijas de medida, que se actualizan con el precio del litro de nafta premium de YPF. Hoy en día esa suma es de $19.000 mensuales.De acuerdo al ingreso promedio que consigna la ETOI, que es de $12.955, casi que es imposible que un joven acceda a esa línea.

Dentro de la misma estadística se desprende de que el 21,41% de la muestra obtiene un ingreso superior o igual a los $19.000 mensuales, por lo que casi el 80% no puede acceder. Sobre el total de casos analizados, surge que el porcentaje que podría llegar a aplicar para obtener el crédito en el grupo general (de 19 a 29 años), en la ETOI, es de un 1,50% que percibe ingresos equivalentes a dos salarios mínimos, vitales y móviles ($19.000), un 12,59% obtiene ingresos entre $20.000 y $25.000 y el 7,35% restante tiene ingresos mayores a $25.000. La EPH nos trae porcentajes similares, un 1,02% respecto del total, tiene ingresos de $19.000, un 10,20% entre $20.000 y $25.000  y el 4,59% restante percibe más de $25.000.

 

 

Si volvemos a hacer en análisis grupo por grupo, surge que sobre el total de los jóvenes de 19 a 24 años, en la ETOI, un 0,62% percibe ingresos iguales a $19.000, un 7,45% entre $20.000 a $25.000 y el 4,04% restante más de $25.000; proporción que  disminuye considerablemente si tomamos la EPH siendo de 0%, 7,34% y 2,75% según cada caso, respectivamente. Sobre el total de casos del grupo de 25 a 29 años, surge el siguiente análisis, en la ETOI, un 2,32% percibe ingresos iguales a $19.000, un 17,39% entre $20.000 a $25.000 y el 10,43% restante más de $25.000. Esta proporción vuelve a disminuir si tomamos los números que nos brinda la EPH siendo de 2,30%, 13,79% y 6,90% respectivamente.

En cuanto a los créditos con tasa fija, los créditos de tasa fija que la relación cuota-ingreso no puede superar el 40% de los ingresos netos, por lo que, en los casos de aquellos jóvenes que cobran únicamente $19.000, la cuota no podrá superar los $7.600, por lo que el monto máximo que podría pedir sería de $518.064 que representaría un 85% del valor de tasación o de compra del inmueble que resulte menor, se deberá tener un ahorro previo de $91.423 y el valor máximo de la vivienda a adquirir sería de $609.487 que son U$D 29.803, monto con el cual no adquiere ninguna vivienda en la Ciudad.

Búsqueda departamentos para la venta

Respecto de los créditos en UVA, la relación cuota-ingreso no debe superar el 25% de los ingresos netos del solicitante. Nuevamente, para los casos de jóvenes cuyos ingresos son de $19.000 tendríamos la siguiente relación: la cuota mensual máxima que podría pagar inicialmente sería tan solo de $4.750 que representan 213.58 UVAs mensuales; el monto máximo que se podría recibir sería de $663.408 que representa un 78% del valor de tasación o de compra del inmueble que resulte menor, debiendo de tener $187.115 de ahorro previo; por lo cual el valor máximo de la propiedad a adquirir sería de $850.523 que representa en dólares U$D 41.590.

Arturo Pozzali, el defensor adjunto que elaboró el informe

“Vivimos en la sociedad más rica del país, el Estado no tiene que estar al servicio de las grandes constructoras para hacer negocios de torres, sino también pensar en las viviendas sociales y en la construcción de una ciudadanía igualitaria y joven, que le permita a este rango etario acceder a su primer vivienda”, remarcó Pozzali.

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