La posibilidad de construir una casa propia por US$32.000 puede sonar como una oportunidad difícil de rechazar en un mercado inmobiliario donde acceder a una vivienda continúa siendo un desafío para buena parte de los argentinos. Las casas industrializadas, modulares y de steel framing ganaron terreno justamente con esa promesa: menos tiempo de obra, mayor previsibilidad y presupuestos que, al menos en principio, parecen más accesibles. Pero hay una pregunta que resulta clave antes de sacar la calculadora: ¿una casa publicada a US$32.000 realmente termina costando US$32.000?
La respuesta es no necesariamente. Y para Luciano Farez, especialista en mercado inmobiliario y construcción, el principal error consiste en comparar únicamente precios por metro cuadrado o quedarse con el valor inicial que aparece en una publicidad. "No hay una respuesta única. Depende mucho del proyecto, del terreno y, sobre todo, de qué estamos comparando", explica Farez en diálogo con BigBang.
El especialista advierte que una vivienda es mucho más que el módulo que llega al terreno. "Muchas veces se pone el foco en el precio del módulo o en el costo por metro cuadrado, pero una vivienda es mucho más que eso. Hay que preparar el terreno, hacer las fundaciones, conectar los servicios, tramitar permisos y resolver un montón de cuestiones que existen independientemente del sistema constructivo que uno elija", señala.
En el mercado argentino ya existen propuestas de viviendas compactas que parten de ese valor. Sin embargo, Farez recomienda mirar la letra chica antes de tomar una decisión. "Con ese presupuesto probablemente se pueda acceder al módulo o a una vivienda de superficie reducida y terminaciones básicas, pero difícilmente represente el costo de una casa terminada", explica.
El punto central está en todo aquello que queda fuera del precio publicado. "Siempre recomiendo mirar qué incluye ese valor y, sobre todo, qué queda afuera: fundaciones, movimiento de suelo, conexiones, transporte, permisos y honorarios. Ahí suele estar la diferencia entre el precio publicado y el costo real del proyecto", sostiene.
Por eso, frente a una vivienda anunciada desde US$32.000, la cifra debe ser interpretada como un punto de partida y no como el presupuesto definitivo para mudarse. La aclaración de Farez es contundente cuando se le pregunta directamente si una vivienda anunciada en US$32.000 termina costando exactamente ese monto. "No, en la mayoría de los casos ese es el valor de una parte del proyecto, no de la vivienda lista para habitar", responde.
Y aclara que esto no necesariamente significa que exista un engaño detrás de la publicidad. "No significa que haya costos ocultos; simplemente hay trabajos que existen en cualquier obra y que muchas veces no están incluidos cuando se comunica un precio de referencia", explica. El terreno, por ejemplo, puede modificar por completo la ecuación. "No existe un porcentaje fijo porque depende muchísimo del lugar donde se construya. No cuesta lo mismo un lote urbano con todos los servicios que un terreno donde todavía hay que hacer infraestructura", señala.
Por eso, su recomendación es clara: "Prefiero hablar siempre de un presupuesto integral y no de un precio aislado". La pregunta por el costo real de una vivienda de 100 metros cuadrados tampoco tiene una única respuesta. Para Farez, las variables son demasiadas como para reducir la inversión a una cifra universal."Es muy difícil dar un número porque influyen muchas variables. No cuesta lo mismo construir en un barrio cerrado que en un lote en el centro de una ciudad o en una zona rural. Cambian la logística, los accesos, las exigencias del lugar, la infraestructura disponible e incluso la mano de obra", explica.
De todos modos, aporta una referencia para una vivienda de buena calidad: entre US$1.000 y US$1.500 por metro cuadrado, dependiendo del sistema constructivo, las terminaciones y las características del proyecto. Pero vuelve a poner el foco en una cuestión fundamental: "Más que quedarse con ese número, creo que lo importante es entender que el costo por metro cuadrado es sólo una referencia. Lo que realmente hay que analizar es cuánto cuesta tener la vivienda terminada, habilitada y lista para vivir". Lo cierto es que uno de los principales atractivos de las casas industrializadas es la velocidad.
Según el contexto del mercado, el steel framing permite reducir entre 25% y 31% los tiempos de obra respecto de la construcción húmeda en determinados prototipos. Y algunas viviendas industrializadas pueden producirse y entregarse en apenas unos meses. Pero Farez introduce una diferencia importante: el ahorro no necesariamente está en que los materiales sean mucho más baratos. "Para mí el mayor beneficio está en el tiempo y en la organización del proceso", afirma.
Y explica por qué: "Una obra más corta reduce costos indirectos, baja la exposición a aumentos de precios y permite ocupar antes la vivienda. Muchas veces ese ahorro termina siendo más importante que una diferencia puntual en los materiales". Es una cuestión especialmente relevante en Argentina, donde una obra que permanece abierta durante meses queda expuesta a modificaciones de precios, cambios de presupuesto y problemas de coordinación.
Las empresas del sector suelen promocionar viviendas listas para habitar en alrededor de 90 días. ¿Es realmente posible? Farez responde que sí, aunque con una condición fundamental. "Sí, pero hay que entender qué incluyen esos 90 días. Si el proyecto, los permisos y las fundaciones ya están resueltos, es posible. Si se cuenta el proceso completo desde cero, normalmente el plazo es mayor".
La diferencia entre ambos sistemas se explica, en buena medida, por la posibilidad de realizar tareas simultáneamente. "Mientras en el terreno se ejecutan las fundaciones, la vivienda puede estar fabricándose en planta. Esa superposición de procesos explica gran parte de la diferencia", sostiene. En otras palabras, mientras una construcción tradicional suele avanzar de manera secuencial, la industrialización permite que distintas etapas ocurran al mismo tiempo.
El steel framing tampoco es una tecnología nueva. De hecho, lleva décadas utilizándose en distintos países. En Argentina, sin embargo, su expansión fue más lenta debido a una tradición constructiva fuertemente vinculada al ladrillo y el hormigón. "El steel framing existe hace muchos años y en gran parte del mundo es un sistema completamente consolidado", explica Farez. Y agrega: "En Argentina su incorporación fue mucho más lenta porque venimos de una tradición constructiva muy influenciada por la inmigración italiana y española, donde el ladrillo y el hormigón fueron siempre los protagonistas".
Pero esa resistencia cultural comienza a cambiar. "Creo que hoy esa situación está empezando a cambiar. Cada vez hay más desarrolladores y particulares que entienden que un sistema industrializado no implica resignar calidad; en muchos casos ofrece mejores prestaciones y plazos de obra mucho más cortos", sostiene. Eso no significa, según el especialista, que el ladrillo vaya a desaparecer. "No creo que vaya a reemplazar completamente a la construcción tradicional, pero sí que va a seguir ganando participación".
El avance de las viviendas industrializadas aparece en un contexto donde comprar o construir una casa continúa siendo difícil para muchas familias. Farez considera que estos sistemas pueden contribuir a ampliar las alternativas, pero advierte que existe un problema mucho más profundo: el acceso al crédito. "Creo que pueden ser parte de la solución, pero el principal problema hoy sigue siendo el acceso al crédito. Si una familia no puede financiar la compra, da lo mismo que la vivienda sea tradicional o industrializada", explica.
Para el especialista, la recuperación del crédito hipotecario podría potenciar fuertemente este tipo de construcciones. "Si logramos recuperar un mercado hipotecario sólido, los sistemas industrializados tienen una ventaja muy importante: permiten entregar la vivienda en mucho menos tiempo". Otro de los prejuicios que todavía persisten es que una vivienda construida con steel framing podría tener más dificultades para acceder a un crédito hipotecario. Farez relativiza esa idea. "En líneas generales, sí. Hoy los bancos no suelen poner condiciones por el sistema constructivo en sí mismo", explica.
Y añade: "Lo importante es que la vivienda cumpla con la normativa, pueda escriturarse y constituya una garantía adecuada", explica. Por eso, antes de comprar, también resulta fundamental verificar que el sistema y el proyecto puedan cumplir con las exigencias legales y municipales correspondientes. La idea de que una casa industrializada es necesariamente inferior a una construcción tradicional todavía está instalada entre muchos compradores. "Sí. En Argentina todavía existe cierta desconfianza porque históricamente construimos con ladrillo y hormigón", reconoce Farez.
Pero considera que esa percepción está cambiando a medida que el sistema gana presencia. "Hoy un sistema industrializado bien ejecutado puede ofrecer excelentes niveles de calidad y durabilidad", sostiene. Y frente a una de las preguntas más frecuentes de quienes evalúan comprar una vivienda modular, responde de manera contundente: "Sí. Si está bien diseñada, bien ejecutada y recibe el mantenimiento adecuado, puede tener una vida útil comparable a la de una construcción tradicional. Más que el material, lo que define la durabilidad es la calidad con la que se construye".
En definitiva, el boom de las casas industrializadas no parece responder únicamente a la posibilidad de construir más barato. La verdadera ventaja puede encontrarse en otro lugar: saber mejor cuánto se va a gastar, reducir la incertidumbre y acortar drásticamente los tiempos de obra. Pero eso no elimina la necesidad de hacer números. Farez recomienda que quien compra por primera vez no se quede con el precio de la publicación y revise cuestiones como qué incluye la vivienda, qué garantía ofrece el fabricante, cómo funciona el servicio posventa, si existen repuestos y si el sistema cumple con la normativa local.
También advierte sobre un aspecto que puede aparecer varios años después de la compra: la posibilidad de ampliar o modificar la vivienda. "Además, muchas viviendas modulares tienen un diseño bastante estandarizado y después resulta más complejo hacer ampliaciones o modificaciones. Conviene pensar también en cómo esa vivienda va a acompañar las necesidades futuras de la familia", señala. La conclusión del especialista es que las casas industrializadas no son una solución mágica ni necesariamente una alternativa mucho más barata en términos de costo puro. Son, sobre todo, una nueva manera de organizar el proceso constructivo.
Y en un país donde una obra tradicional puede extenderse durante un año o más, donde los presupuestos pueden cambiar durante la construcción y donde acceder al crédito continúa siendo uno de los principales obstáculos para llegar a la vivienda propia, el tiempo y la previsibilidad pueden terminar valiendo tanto como los ladrillos. "Llegaron para quedarse", sentenció Farez al referirse a las casas industrializadas. La tendencia, según su mirada, no consiste en reemplazar completamente la construcción tradicional, sino en sumar nuevas herramientas a un mercado que durante décadas estuvo dominado casi exclusivamente por el ladrillo y el hormigón.