Crece el avance de los locales vacíos: "El microcentro no puede depender únicamente de oficinas y bancos"

El aumento de locales vacíos en el microcentro porteño se convirtió en una de las señales más visibles de la transformación que atraviesa la Ciudad de Buenos Aires. Mientras los datos muestran un crecimiento interanual del 30,7% en la cantidad de comercios cerrados y la zona concentra más del 43% de los locales vacantes, especialistas del sector advierten que el fenómeno va mucho más allá de una crisis comercial.

Para Luciano Farez, especialista en mercado inmobiliario y construcción, la situación refleja una modificación estructural en la manera en que se utiliza el espacio urbano."El crecimiento de locales vacíos en el microcentro refleja un cambio bastante profundo en la forma en que usamos la ciudad", explicó. Según detalló, durante décadas el área funcionó principalmente como un distrito administrativo, financiero y de oficinas, con movimiento concentrado en los días hábiles y en horario laboral.

Sin embargo, la pandemia aceleró cambios que ya comenzaban a manifestarse. "El home office, la digitalización de muchos servicios y el cambio en los hábitos de consumo aceleraron una transformación que probablemente ya venía en marcha", señaló. En ese contexto, Farez sostuvo que la proliferación de persianas bajas no debe interpretarse únicamente como un problema comercial. "El dato de los locales vacíos no habla solamente de una crisis comercial, sino de un modelo urbano que necesita reconvertirse", afirmó. La discusión tomó fuerza luego de que desde la Cámara Inmobiliaria Argentina confirmaran la existencia de proyectos orientados a transformar edificios de oficinas en viviendas para atraer nuevos habitantes al microcentro y generar mayor actividad económica permanente.

Consultado sobre esa alternativa, Farez consideró que la reconversión puede ser una herramienta efectiva, aunque insuficiente si no está acompañada por una estrategia más amplia. "Creo que puede ser una solución real, pero no por sí sola", sostuvo. Y agregó: "La reconversión de oficinas en viviendas es una herramienta muy interesante porque permite aprovechar edificios existentes, sumar residentes y generar una demanda cotidiana para el comercio de cercanía".

Pese a esto, remarcó que el desafío excede la transformación edilicia. "Tiene que formar parte de una estrategia urbana más amplia: mejorar el espacio público, incentivar nuevos comercios, sumar equipamiento, resolver cuestiones de seguridad, iluminación, movilidad y generar condiciones para que la gente quiera vivir ahí". Para el especialista, la incorporación de habitantes permanentes puede cambiar por completo la dinámica de una zona que hoy se vacía al finalizar la jornada laboral. 

Incluso, explicó: "La vivienda es clave porque le devuelve permanencia al barrio. Una zona con residentes tiene supermercados, farmacias, cafés, gimnasios, colegios, servicios y movimiento fuera del horario laboral". Sin embargo, Farez aclaró que no cualquier edificio puede adaptarse fácilmente al uso residencial. Desde el punto de vista técnico, existen numerosos condicionantes que determinan la viabilidad de cada proyecto.

Sin ir más lejos, advirtió: "No todos los edificios de oficinas sirven para reconvertirse en vivienda. Hay que analizar caso por caso". Entre los aspectos a evaluar mencionó la estructura general, la profundidad de las plantas, la disponibilidad de luz natural, la ventilación, la ubicación de ascensores y escaleras, así como las instalaciones sanitarias. Además, destacó que la cuestión económica sigue siendo determinante. "El valor de compra del inmueble, el costo de adecuación, la normativa, los tiempos de aprobación y el precio final de venta o alquiler tienen que cerrar", explicó.

A pesar de esas dificultades, el especialista cree que una transformación exitosa podría generar efectos positivos en distintos niveles. "La llegada de nuevos residentes genera una demanda mucho más estable que la que produce una zona exclusivamente de oficinas", indicó. Según su análisis, eso permitiría recuperar parte de la actividad comercial perdida y revitalizar sectores vinculados a la gastronomía, los servicios personales, la salud, los gimnasios, los espacios de coworking y las propuestas culturales. "También puede mejorar la percepción de seguridad, porque una zona con más movimiento permanente tiende a ser más activa y más cuidada", añadió.

Respecto del mercado inmobiliario, Farez proyectó una recuperación gradual si la reconversión logra consolidarse. "Los inmuebles que hoy están subutilizados podrían recuperar valor si encuentran un nuevo destino acorde a la demanda actual", sostuvo. No obstante, reconoció que persisten importantes obstáculos para acelerar ese proceso. "Diría que es una combinación de todos esos factores", respondió al ser consultado sobre las principales trabas. Entre ellas mencionó los altos costos de adaptación, la complejidad de las obras, las exigencias normativas, la necesidad de reglas claras para los desarrolladores y las dificultades de financiamiento.

En ese sentido, resumió: "El principal desafío sigue siendo lograr que la ecuación económica cierre". Aun así, Farez se mostró optimista sobre el futuro del microcentro si se logra avanzar en una estrategia de usos mixtos que combine viviendas, oficinas flexibles, gastronomía, turismo, educación y espacios culturales. "Me imagino un microcentro más mixto, más residencial y con una dinámica menos dependiente del horario de oficina", afirmó. Y concluyó: "El microcentro no puede depender únicamente de oficinas y bancos. Necesita incorporar vivienda, gastronomía, cultura, servicios de cercanía y nuevos usos que generen vida durante todo el día, no solamente en horario de oficina".