El "Uber" del mercado inmobiliario
por Alejo Paredes
03 Junio de 2026 16:50
Mientras el Gobierno nacional avanza en un paquete de reformas orientadas a profundizar la desregulación económica, uno de los capítulos que más debate genera es el vinculado al mercado inmobiliario. La iniciativa impulsada por el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado, a cargo de Federico Sturzenegger, propone revisar aspectos centrales de la actividad, como los honorarios mínimos, la matriculación obligatoria y las restricciones para la intermediación digital. En ese contexto, Mariela López Dulce, martillera, corredora pública y especialista en mercado inmobiliario, analizó los posibles efectos de una eventual flexibilización y planteó una mirada que combina apertura al cambio con advertencias sobre los riesgos que podrían surgir.
Consultada sobre el impacto que una desregulación podría tener sobre compradores, vendedores e inquilinos, la especialista recordó experiencias recientes y sostuvo que los mercados suelen atravesar etapas de fuerte incertidumbre antes de encontrar un nuevo equilibrio. "Lo que ocurrió cuando se tomaron medidas de este tipo es que el mercado al principio se alborota durante meses, luego se va acomodando por la ley de oferta y demanda, y encuentra un nuevo equilibrio. Pasó cuando derogaron la ley de alquileres, los primeros 6 u 8 meses era muy complejo, recibimos muchas consultas de propietarios e inquilinos para que los asesoremos", explicó.
Para López Dulce, los efectos no son lineales y dependen también de las decisiones que adopten los gobiernos en cada contexto. "Hubo decisiones de los gobiernos en donde una de las partes se vio más favorecida y en otras ocasiones, no se marcaron tantas diferencias", señaló. Uno de los ejes centrales de la reforma es la eliminación de los honorarios mínimos obligatorios. Sin embargo, la corredora relativizó que esa medida implique una reducción sustancial de los costos para quienes participan en una operación inmobiliaria. "En realidad cuando uno presta un servicio o cobra un honorario profesional debería ser acorde a su expertise", dijo.
Y agregó "Y forma de trabajar y luego el cliente elige con quién hacerlo. Nosotros, en Grupo Lopez, tenemos más de 70 años de experiencia en el mercado inmobiliario; sería raro que cobremos lo mismo que una persona que recién empieza". Además, advirtió que una baja aparente de honorarios podría derivar en nuevos cargos adicionales. "También puede pasar que haya ítems que se cobren como extras, por ejemplo los gastos de publicidad. Actualmente nosotros los tenemos incluidos dentro de nuestros honorarios", agregó.
Otro de los puntos más controvertidos es la posibilidad de flexibilizar la matriculación obligatoria para ejercer la actividad. Sobre ese aspecto, López Dulce consideró que podría modificar profundamente el funcionamiento institucional del sector. "Es posible que los colegios profesionales cambien, tenga que tener otros lineamientos o formas de interactuar; porque en este caso, pareciera que no habría más matrículas tampoco", advirtió.
Sin embargo, la principal preocupación de la especialista aparece vinculada a la protección de los consumidores y la seguridad jurídica de las operaciones. "Ambas cosas, me preocupa más la parte de los riesgos, de las personas que ahorran toda la vida para cumplir el sueño de comprar su propiedad, luego son estafados y pierden todo. Hay más riesgo y si desaparecen los Colegios profesionales habrá que buscar alguna otra forma de denunciar la mala actuación profesional", sostuvo al ser consultada sobre la posibilidad de que cualquier persona pueda intermediar operaciones inmobiliarias.
En ese sentido, defendió el rol que actualmente cumplen los colegios profesionales. "Es un lugar que nuclea a los profesionales, las tareas más importantes serían idealmente: capacitar constantemente a los profesionales, defender nuestros derechos ante otros entes o gobierno, reglamentar el quehacer profesional entre colegas, implementar un comité de ética para evaluar mal comportamiento y multas, brindar asesoramiento legal ante situaciones conflictivas, entre otras", detalló.
La especialista también reconoció que una apertura total podría derivar en una mayor informalidad dentro del sector. "Sí, existen riesgos como en todas las decisiones importantes para nuestra profesión, por eso es importante pensar bien pros y contras de esa decisión e instrumentar formas de regular la actividad", señaló. Al analizar las similitudes con plataformas disruptivas que transformaron otros mercados, López Dulce no dudó en comparar el proceso con el fenómeno Uber. "Claro, podría entenderse así, con la diferencia que el mercado inmobiliario maneja sumas de dinero más importantes y eso implica un riesgo mayor", explicó.
Respecto del avance tecnológico, consideró que la digitalización es una herramienta indispensable, aunque insuficiente para reemplazar la función de las inmobiliarias. "Hay muchas inmobiliarias de barrio que quedaron en la prehistoria. No creo que la tecnología la reemplace, son herramientas nuevas, que suman y hay que aprovechar la tecnología con todas las variantes que brinda", afirmó. Y añadió: "Nuestro trabajo más importante es transmitir conocimiento, asesoramiento, contención, empatía y brindarle confianza a ambas partes del negocio, y eso la tecnología no lo hace actualmente".
Para ilustrar la complejidad de las operaciones inmobiliarias, López Dulce cuestionó la idea de que vender una propiedad se limite a publicar un aviso. "Podes colgar un cartel de dueño directo y vender, sí. Ahora si la gestión se complica, si no llegan a un acuerdo, si hay temas legales, si la documentación no está en condiciones, no saben cómo avanzar y empiezan los líos", explicó. La corredora enumeró además algunos de los problemas más frecuentes que pueden aparecer durante una compraventa: escrituras con irregularidades, sucesiones inconclusas, embargos, inhibiciones o discrepancias entre los metros construidos y los declarados.
En cuanto al futuro de las pequeñas inmobiliarias, consideró que la reforma podría tener efectos importantes sobre los actores con menor capacidad de adaptación. "Es posible que las empresas más pequeñas o que tengan menos poder de adaptación, cierren. Ya pasó en la pandemia, pequeñas inmobiliarias y/o muchos colegas independientes tuvieron que recurrir a volver a trabajar en relación de dependencia", sostuvo.
Finalmente, cuestionó uno de los argumentos más utilizados por quienes promueven la desregulación: que actualmente cualquier persona puede vender o alquilar por su cuenta. "Pueden hacer gestiones simples, con personas 'simples', que son pocas. Hay personas que tuvieron malas experiencias con inmobiliarias poco profesionales y luego deciden hacerlo por su cuenta, pero quizás no dimensionan bien el riesgo al que se exponen. También es una forma de desvalorizar el trabajo que hacemos los profesionales inmobiliarios", afirmó.
Sobre la justificación oficial de reducir costos, López Dulce se mostró escéptica y apuntó a otros problemas estructurales que, a su juicio, encarecen y demoran las operaciones mucho más que los honorarios profesionales. "Esta decisión no va a 'bajar costos' considerablemente, por eso tampoco se entiende bien la propuesta del Gobierno. Hay un montón de costos indirectos asociados a gestiones, en donde el gobierno podría hacer foco para no perder tiempo en burocracias innecesarias que frenan mucho al mercado inmobiliario", concluyó.
